Contrato de gaveta - problemas e soluções

Parte 1. O que é um contrato de gaveta?

O contrato de gaveta é um instrumento que é normalmente realizado quando uma das partes não têm condições econômicas [formais] para adquirir um bem financiado, ou também, ocorre quando uma das partes tem débitos judiciais em seu nome e a aquisição do bem poderia gerar a penhora do mesmo.

Embora a Jurisprudência e as Cortes nacionais, muitas vezes, reconheçam a validade de um contrato de gaveta, é certo afirmar que a ausência de registro o torna, como regra, inoponível a terceiros.

Como pontua Hasse1, em artigo publicado neste espaço:

"Ou seja, é um negócio jurídico válido entre as partes, mas que não gera efeitos entre terceiros. Esse tipo de contrato levanta importantes questões jurídicas, especialmente no que se refere à segurança, à possibilidade de registro, à oposição de terceiros e à responsabilização das partes".

Como mencionado anteriormente, é um negócio jurídico válido entre as partes, mas inoponível a terceiros. Apesar de não ter previsão legal expressa, ele é amplamente aceito no ordenamento jurídico brasileiro sob o princípio da liberdade contratual e da autonomia da vontade, previstos no art. 421 do CC.2

Porém, é fundamental compreender que a propriedade do imóvel só se transfere com o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o art. 1.245 do CC.3 Portanto, o comprador, mesmo com o contrato de gaveta em mãos, não se torna proprietário do bem até que o registro seja efetuado. Nesse sentido, o contrato gera efeitos obrigacionais, mas não reais, ou seja, obriga as partes, mas não confere o direito de propriedade perante terceiros.

Parte 2. Situações em que é comum a realização de um contrato de gaveta:

1. O vendedor vai vender um imóvel que ainda está financiado e o comprador deverá passar para seu nome o financiamento. Por qualquer razão, o crédito/renda do comprador não é aprovado junto à Instituição Financeira, então as partes dão o famoso "jeitinho brasileiro" e celebram um instrumento de compra e venda particular entre ambos, mas, para o Banco, o proprietário/devedor daquele imóvel ainda é o vendedor;
2. Outra situação bastante comum é a da pessoa que vai comprar um veículo e, não tendo crédito para financiá-lo, pede a um amigo/parente que o faça em seu nome;
3. Há também uma variação da anterior, que é o vendedor que não mais consegue pagar o financiamento do veículo e o vende a terceiros, mantendo o bem e o financiamento em seu nome.

3. Problemas gerados pelo contrato de gaveta:

Inúmeros são os problemas que podem ser gerados pelos contratos de gaveta, mas aproveitaremos o recorte que fizemos neste artigo para comentar alguns casos que tivemos em nosso escritório, ao longo de quase 30 anos de advocacia cível.

3.1. Vendedor [em contrato de gaveta] sofre penhora:

Tivemos um caso em nosso escritório bastante peculiar e, para os compradores, proprietários de fato do imóvel, assustador. Nosso cliente havia comprado imóvel junto a terceiro, que era comerciante, financiado com garantia hipotecária.4 Nosso cliente quitou a hipoteca com o Banco, todavia deixou para depois a questão registral do imóvel.

Certa vez ele acorda surpreendido com um Oficial de Justiça da Justiça Especializada do Trabalho para proceder a imissão de posse no seu imóvel, em favor de um arrematante. Qual a questão: o vendedor, titular do contrato do imóvel, seu proprietário de Direito, instado pelo Juiz do Trabalho a indicar bens à penhora, foi extremamente ágil e indicou o imóvel que, apesar de vendido, ainda estava em seu nome.

Conversamos com o Oficial de Justiça, ele recolheu o mandado5 e disse que comunicaria o fato ao Juiz da causa, o que nos deu tempo de propor e vencer uma ação de Embargos de Terceiro, em favor do nosso cliente.

Sim, o Código de Processo Civil prevê, expressamente, a possibilidade de utilização dos embargos de terceiro6 sempre que um terceiro possa vir a ser prejudicado por uma decisão proferida em processo judicial do qual não faça parte.

Eventualmente, como aconteceu àquele caso, o Juízo onde tramita a execução reconhecendo a boa-fé do adquirente, reconhecendo um bem que é protegido pela lei do bem de família7, reconhecendo que não há indícios de qualquer espécie de conluio entre embargante e devedor principal, pode reconhecer a validade daquele instrumento e desconstituir a penhora, ou, no caso, a arrematação.

Embora tenhamos em nosso escritório algumas dezenas de casos em que representamos os arrematantes, temos que dizer que, com a devida vênia, existe um argumento robustíssimo em favor do embargado (i.e., aquele que arrematou o bem).

É que o art. 5º, inciso XXXVI da Constituição Federal, diz, expressamente, que a lei nova não prejudicará o ato jurídico perfeito, a coisa julgada e o direito adquirido.

Bem, em primeiro lugar, temos que estabelecer que a decisão judicial nada mais é que a lei aplicada ao caso concreto.

E aí temos o grave áporo a ser resolvido pelo advogado do embargante. O arrematante, para realizar a imissão de posse do imóvel arrematado, necessariamente, além de ter pago o lance aceito, precisou registrar a Carta de Arrematação e fazer o registro do seu nome, como proprietário, via arrematação judicial, na matrícula do imóvel em questão junto ao CRI - Cartório de Registro de Imóveis.

Por outra, o arrematante estaria protegido pelo texto constitucional. A situação torna-se ainda mais grave se considerarmos que um contrato particular pode, caso procedente a ação de embargos de terceiro, se sobrepor no plano jurídico a um imóvel adquirido observado o devido processo legal, corroborando, ainda, aquela série de atos pelo registro imobiliário, o que dá publicidade total do ato a terceiros.

Há que se considerar ainda que, mesmo que procedente a ação de embargos de terceiro, o STJ já decidiu que, neste tipo de processo é o embargante quem deverá arcar com as verbas de sucumbência é o embargante, a teor da súmula 303 daquela Corte Superior.8

Por fim, considerando a infinidade de situações em que o contrato de gaveta pode gerar problemas gravíssimos às partes contratantes, subdividiremos este artigo em duas ou três partes. Por ora, cabe anotar que: se você é advogado e tem clientes que costumam fazer este tipo de contrato, informe-o sobre a importância de regularizá-los com a máxima urgência; se você não é advogado e tem o hábito de celebrar este tipo de contrato, procure um profissional habilitado para a regularização, com a máxima urgência possível também, para tornar público seu instrumento de compra e venda.

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